RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal">目前，在商品房买卖过程中，有些房产公司为了达到与购房人订立商品房买卖合同的目的，经常隐瞒对其不利的重要事实，损害购房者的合法权益。在这种情况下，购房人应以什么理由来维护自己的合法权益呢？通过以下案例的分析，希望能对大家有所帮助。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-stretch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">【案例】2015年4月22日，林女士与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的一套价值158万元的房屋，林女士首付80万元房款，剩余78万元通过银行按揭付款。双方还约定，房产公司保证销售的商品房没有产权和债权纠纷；若出售的商品房设有他项权(比如抵押权)，房产公司应以书面形式公示和明确告之林女士。合同签定当天，林女士通过转账支付了80万元房款。同年8月20日林女士的按揭贷款也如期进入开发商的银行账户。2015年9月，林女士在交付了房屋税费等费用后，房产公司将房屋交付给林女士。直到2015年11月，林女士见房产公司迟迟不为自己办理房屋的权属证书，遂委托律师正式向房产公司发出律师函，要求房产公司承担办证的违约责任并及时办理房屋产权证书。房产公司无奈只得如实告诉林女士事情原委，原来房产公司在签订合同时就已将房屋抵押给银行，现因无钱偿还银行贷款仍未解除抵押。林女士委托律师于2015年12月向法院提起诉讼，要求撤销《商品房买卖合同》，房产公司双倍返还已付购房款145万元。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-stretch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">法院在全面审查案件事实后认为，房产公司在与林女士签订《商品房买卖合同》时故意隐瞒房屋已经抵押的事实，事后亦未能采取补救措施撤销房屋上所设定的抵押，故根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第九条判决：撤销双方签订的合同《商品房买卖合同》，房产公司返还购房款及承担因欺诈行为而严重损害原告权益的赔偿责任。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-stretch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">法舟律师事务所张虎律师对卖方在隐瞒房产抵押事实情况下的法律责任分析如下：
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-stretch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">1、房屋他项权对房屋实际权利有何影响？
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-stretch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">根据《民法通则》第七十一条规定，房屋权是指房屋人依法对自己的房屋享有占有、使用、处分的权利。房屋的他项权利是指由房屋的权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。而本案中设定的抵押权存在本身显然就在法律上和现实上威胁到了房屋权，即遭抵押的房屋对买房人来说只享有房屋的占有和使用权，诸如买卖、转让等的其余权利却无法行使。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-stretch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">2、购房人是否有权以卖方隐瞒房屋抵押事实为由主张撤销合同？
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-stretch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">根据相关法律的规定，作为卖方的房地产开发商至少有两个基本的合同义务：一是对房屋拥有权，二是保证不存在权利瑕疵。如果该房屋存在权利瑕疵，卖方在出卖之时至少应尽到告知义务，比如告知买方该房屋已被抵押。如果卖方未尽到告知义务，其行为实际上已构成合同法上的欺诈行为，根据《合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”而且，房产公司在和林女士签订销售合同时就在《商品房买卖合同》中就明确约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷”，即购房人在约定时间所接收的商品房的权必须是完全彻底的。因此，本案中购房人可以据此行使撤销合同的权利，并要求其承担损失赔偿责任。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-stretch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">3、购房人有何法律上的援助？
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-stretch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”根据以上规定，林女士不但可以要求解除房屋买卖合同、房产公司返还购房本金，还可以要求房产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
RD-SPACING: 0px;PADDING-: 0px;font-stretch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px">张虎律师提醒，房屋买卖属大额商品交易，购房者在签订房屋买卖合同时一定要小心谨慎，在购房前除了解房屋现实情况外，对于房屋是否处于抵押状态、是否涉及法律纠纷等情况都需亲自核实，以免陷入购房陷阱，出现损害自身利益的法律风险。
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